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“민심의 시험대에 오른 이재명 정부 부동산 대책“

민주노동연구원 이슈페이퍼 발행

 

민주노동연구원 이한진 연구위원은 2025년 이재명 정부 출범을 전후로 주택가격이 급등하고 있는 상황이 문재인 정부 당시와 유사하다며, 이재명 정부의 부동산 정책 또한 민심의 심판대에 올랐다고 진단하면서, 출범 이후 3차례에 걸쳐 발표된 부동산 대책을 점검하고 그 한계를 분석한 보고서를 발행했다. 주요 내용은 다음과 같다.

 

2024년 하반기 주택가격 상승세로 전환 이후, 2025년 들어 급등 추세

‘집값은 역사적으로 오를 수밖에 … 세금으로 집값 안 잡아’ 후보 시절 발언 투기수요 부추겨

 

- 이재명 정부 출범을 전후하여 주택가격이 급등 추세를 보이면서, 출범 이후 3차례(6.27, 9.7, 10.15)에 걸쳐 부동산 대책이 발표됨. 이는 부동산 문제로 민심 이반을 초래했던 문재인 정부 당시와 유사한 상황으로, 이재명 대통령 또한 부동산 가격 안정에 대한 의지와 정책 역량을 다시 시험받고 있다고 말할 수 있음.

▷서울아파트 매매가격 상승률은 2024년(1월 대비 12월) 6.27%에서 2025년(24년 12월 대비 25년 11월) 16.98%로 크게 확대되었고, 전국 평균 매매가격 증가율 또한 2024년 2.64%에서 2025년 7.23%로 확대됨.

- 대선 과정에서 주택가격 안정과 투기 세력 엄단에 대한 강력한 의지를 구체적 공약으로 표명해야 했지만 그렇지 못했고, 세금으로 집값 안 잡겠다는 후보 시절의 유일한 발언이 투기적 수요를 부추겼다고 판단됨.

 

문재인 정부 부동산 대책과 비교하면 금융통제를 통한 투기수요 억제와 부동산 시장 안정이라는 총론적 입장은 유사했지만, 관련 규제의 속도와 강도 · 주택공급 정책의 발표 시기 · 세금 규제 여부에서 차이

- 문재인 정부와 이재명 정부 모두 부동산 정책의 주된 목표로 ‘투기수요를 억제하고 실수요자 보호하며, 부동산 시장 안정과 주거 복지를 확대’하겠다는 총론적 입장에서 큰 차이가 없음. 세부 정책 수단 또한 부동산 가격 급등 지역을 규제지역으로 지정한 후 금융규제를 강화하여 투기적 수요를 억제하겠다는 것이나, 신규주택공급을 늘려 실수요자의 주거 안정성을 높이겠다는 접근 방식 또한 선후의 차이가 있을지언정 기본적으로 유사했음, 이재명 정부는 세금 규제를 아직은 시행하지 않았고, 세부 규제 수단의 속도와 강도 모두 강했으며, 주택공급 대책 또한 선제적으로 제시했다는 차이 존재.

 

집값 폭등에 대한 국민의 분노가 표출될 때마다 나왔던 뻔한 대책, ‘집값을 못 잡는 건인지, 안 잡는 것인지에 대한 근본적 성찰이 필요

부동산 정책을 주도적으로 수립하고 실행해야 하는 고위 관료는 물론이고 관련 법안을 다루는 국회의원 상당수가 다주택자라는 상황에서 나온 부동산 대책은 그 어떤 수사적 표현으로 포장하더라도 현실적으로 구속력을 가지기 어려움.

 

공급이 꾸준히 늘었지만, 2024년 현재 자가 거주 가구 비율 58.8%에 불과, ’소유 확대 없는 공급‘ 문제 상존. 주택의 재테크 금융 상품화 및 투기적 불로소득이라는 구조적 문제를 외면한 결과

- 그간의 부동산 대책 모두 기본적으로 시장원리에 근거하여 만들어졌고, 주거 수단으로서의 주택이라는 공공재적 접근 방식은 원천 배제된 결과, ‘소유 확대 없는 공급’이 지속되는 등 공급정책의 한계 여전.

▷ 주택보급률은 전국 기준 1990년 74.4%에서 1995년 86.0% → 2000년 96.2% → 2005년 100.5% → 2019년 104.8%(최고치) → 2022년 102.1% → 2023년 102.5% 등으로 꾸준히 상승했지만, 자가 거주 가구 비율은 2024년 현재 58.5%로 정체 양상을 보였고, 월세 가구 비율은 2012년 16.4%에서 21024년 22.3%로 큰 폭으로 상승하는 등 주거 안정성이 매우 취약한 상황임.

 

‘은행 주주 이익극대화’의 희생양이 된 국민의 ‘주거 안정성’

현행 주택금융 체계는 무주택자의 자가 소유 촉진이 아니라 다주택 투기자를 위한 것

- 정부가 부동산 투기 방지 대책의 수단으로 주로 활용하는 금융규제, 즉 대출 통제는 기본적으로 은행권이 자율적으로 시행하는 가계대출 관리 조치들로 규제의 실효성에 의문이 제기될 수밖에 없음. 은행은 ‘금리자유화 · 대출채권 유동화 · 파생상품화’라는 신자유주의 금융자유화 과정을 거치면서 일반 기업들처럼 자유로운 이윤추구가 가능하게 되었음은 물론, 금융당국의 통제력 또한 크게 약화했기 때문임.

▷은행 주요 수익원 중 하나인 주택담보대출이 꾸준히 증가가 주택가격의 급상승으로 귀결됨. 2009년부터 2025년 3/4사분기까지 가계대출 연평균 증가율은 6.1%, 주택담보대출 연평균 증가율은 7.0%에 달했음. 2008년 가계대출 중 주택담보대출이 차지하는 비중은 54.0%였지만, 2025년 3/4분기 62.85%로 대폭 상승함.

▷6.27 부동산 대책은 대출 규제가 핵심적 내용이었지만, 발표 이후 3개월(7월~9월) 동안에도 가계대출(0.65%)은 물론 주택담보대출(1.01%) 또한 그 증가세가 지속됨. 이러한 통계수치는 대출 규제로 투기적 수요를 차단하겠다는 정부의 생각이 현실의 금융시스템 하에서는 그 효과를 발휘하기 어렵다는 것을 반증하고 있음.

▷보유 자산이 많고 소득이 높을수록 금융 이용 기회는 물론 그 비용 또한 절감할 수 있다는 현실 금융시스템의 특성 ‘금융 이용 기회의 불평등’ 또한 투기적 수요를 자극하는 요인임

 

주택문제 해결은 시대적 과제로 다주택 투기 세력의 자본이득 획득 가능성을 원천 차단해야

 

- 생존권적 기본권으로서의 주거 안정성은 한국경제의 지속가능성 측면에서도 매우 중요한 과제임. 주택문제는 단순히 주거 안정성을 위협한다는 수준에서 끝나지 않기 때문인데, 부동산으로의 자금 쏠림은 자본의 효율적 배분을 왜곡함으로써 경제의 성장 동력을 위축시킬 뿐 아니라, 사회적으로 자산 불평등을 확대, 세대 간은 물론 계층 간 갈등도 심화시키는 결과를 낳고 있기 때문임.

- 주택문제의 근본적 해결을 위해서는 주거 수단으로서의 주택이 ‘재테크 금융 상품화’되어 부의 축적 수단이 되어 버린 현실을 우선하여 개선해야 함. 그 기본적 방향은 취득세 · 재산세 · 종합부동산세 · 양도소득세 등 모든 부동산 관련 세제를 전면 개편하여 부동산을 통한 불로소득 창출을 원천 차단하는 것이 효과적이라 판단함. 그 구체적 시행방식은 부동산 관련 세제를 ‘1세대 1주택 소유자’와 ‘1세대 2주택 이상 다주택자’로 구분하여 부과하는 이원적 체계, 즉 ‘투 트랙(two track)' 전략을 구사하는 것이 현실적이라 생각됨. 나아가 택지공급부터 최종 주택 분양까지의 주택공급 시스템 전반을 공공부문 주도로 수행하는 것도 필요함.

- 한편 주택의 금융상품화와 금융 이용 기회의 불평등을 해소하는 차원에서, 신용창출이라는 막중한 사회적 역할 수행해야 할 은행의 지배구조를 개혁하는 동시에 사회적 통제를 강화함으로써 금융시스템의 작동 결과가 공익에 부합하도록 만들어야 할 것임. 금융 공공성 강화는 생산적 부문으로의 자금 이동, 즉 효율적 자원 배분을 통해 경제의 지속가능성에도 도움이 되기 때문임.

 

 

 

[붙임] 참고자료(주요 그림 및 표)